نکاتی از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76

    یاسین حسنی معظم

     مقدمه:

 محل های مسکونی قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 56 تابع قانون مدنی بود ولی با تصویب قانون اخیر علاوه بر محل های تجاری ، محل های مسکونی که قبل از سال 54 ساخته شده و قبل از سال 56 واگذار شده تابع این قانون قرار گرفت. بنابراین سایر اجاره ها و همچنین اجاره های بعد از سال 56 تا سال 62 تابع مقررات قانون مدنی می باشد. قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 اجاره های محل سکونت را تابع قانون مدنی و قواعد استثنایی این قانون و تراضی طرفین قرارداد ( مواد 1 و 15 ) قرار داد. ولی به طور استثنایی برخی اجاره های محل های مسکونی مثل خانه های سازمانی تابع قانون 56 باقی ماند. پس از این قانون ، قانون روابط موجر و مستاجر 76 تصویب و اجاره محل های مسکونی و تجاری را تابع مقررات قانون مدنی و مقررات این قانون و تراضی طرفین قرار داد. در مواردی نیز که محلی نه برای سکونت و نه برای کسب و تجارت داده شود مانند واگذاری محل برای درمانگاههای عمومی ، انجمن ها و سندیکاها طبق تبصره 2 ماده 14 قانون سال 56 و تبصره 1 ماده 8 قانون سال 62 از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکونت است. به طور خلاصه می توان مقررات این قوانین را به صورت ذیل تقسیم بندی نمود:

1- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 : مطابق این قانون کلیه اماکن تجاری که پیش یا پس از تصویب این قانون به اجاره واگذار شده یا می شود و همچنین اماکن مسکونی که قبل از سال 54 ساخته شده و قبل از تصویب این قانون واگذار شده است تابع مقررات این قانون می باشد. اجاره های اماکن مسکونی بین سال 56 تا سال 62 مشمول مقررات قانون مدنی می باشد.

2- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 62 : مطابق این قانون کلیه اماکن مسکونی بر طبق مقررات قانون مدنی ، مقررات این قانون و تراضی طرفین قرارداد به اجاره داده می شود.

3- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 : مطابق این قانون کلیه اماکن مسکونی و تجاری مشمول مقررات قانون مدنی ، مقررات این قانون و تراضی طرفین قرارداد می باشد.

نکاتی از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76

1- موارد مشمول این قانون

به موجب ماده 1 این قانون « از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود».

نکته 1 : در صورتی که قرارداد اجاره در زمان حکومت قانون 56 منعقد شده باشد اما بعد از لازم الاجرا شدن قانون 76 تجدید شود کماکان تابع قانون 56 خواهد بود.

 

2- شرایط شکلی اجاره مشمول این قانون

مطابق ماده 2 این قانون ، قراردادهای عادی اجاره برای این که مشمول مقررات این قانون قرار گیرد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. بنابراین این شرایط عبارتند از: 1- قید مدت در اجاره نامه، 2- تنظیم اجاره نامه در دو نسخه ، 3- امضای اجاره نامه بوسیله موجر و مستاجر ، 4- گواهی دو نفر شهود مورد اعتماد طرفین.

نکته 1 : در خصوص این که اگر اجاره نامه تنظیمی فاقد شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد مثلا فاقد امضای دو نفر شهود باشد تابع کدام قانون است اختلاف نظر وجود دارد. برخی معتقدند چنین اجاره نامه ای حسب مورد تابع قانون 56 و 62 می باشد اما اکثریت معتقدند که این اجاره تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین خواهد بود.

نکته 2 : چنانچه قرارداد عادی اجاره نامه بعد از لازم الاجرا شدن قانون 76 تنظیم شده و فاقد شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد روابط طرفین تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر فی مابین خواهد بود. چنانچه ملک تجاری طبق قرارداد عادی به مستاجر اجاره داده شود و مالک مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و قرارداد فاقد شرایط مندرج در ماده 2 این قانون باشد در صورتی که مالک دادخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید استرداد یا عدم استرداد سرقفلی تابع شرایطی خواهد بود که در اجاره نامه قید شده است اما اگر تخلیه مورد اجاره موکول به استرداد سرقفلی نشده و یا مطلبی راجع به استرداد سرقفلی ذکر نشده باشد ظاهر بر این است که مورد اجاره به مدت اجاره در قبال سرقفلی و اجاره بهای مقرر به مستاجر اجاره داده شده و نمی توان مالک را مجبور به استرداد سرقفلی نمود.( نظر مشورتی سال 82).

نکته 3 : صرف گواهی دو نفر شهود در ذیل قرارداد کافی برای صدور دستور تخلیه می باشد و لزومی به دعوت و حضور شهود مذکور در دادگاه نیست. همچنین در صورتی که موجر شهودی را به دادگاه معرفی نماید که در حین عقد اجاره حاضر بوده اما ذیل قرارداد را گواهی ننمودند دادگاه نمی تواند بر اساس استماع شهادت آنان دستور تخلیه صادر نماید.

 

3- حقوق و تکالیف موجر

1- طبق ماده 3 این قانون ، پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر باید محل را تخلیه نماید و دیگر برخلاف قانون 56 ، موجر پس از پایان مدت اجاره مکلف به تجدید اجاره نمی باشد. بنابراین به موجب این قانون موجر بدون نیاز به استناد به موارد خاص، به صرف انقضای مدت اجاره می تواند درخواست تخلیه ملک را بنماید.

2- مطابق ماده 4 این قانون، در مواردی که موجر به هنگام عقد، سند تعهدآوری مثل چک و غیره از مستاجر دریافت کرده و یا این که مبالغی تحت عنوان ودیعه ، تضمین، قرض الحسنه و مشابه آن از مستاجر گرفته، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجراست. در خصوص اماکن تجاری به موجب مواد 27 و 28 قانون 56 ، در صورتی که موجر ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ، حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت نکند حکم صادره ملغی الاثر می شود اما در قراردادهای مشمول قانون 76 ، حکم مواد مذکور اجرا نمی شود و به نظر می رسد با وضع این قانون مستاجر باید ملک را تخلیه نموده و برای گرفتن سرقفلی خود اقامه دعوی نماید.

 به موجب قسمت آخر ماده 4 این قانون ، اگر مالک مدعی است که به ملک خسارت وارد کرده یا مقداری از اجاره بها یا قبوض آب و برق و گاز و تلفن خود را نپرداخته است می تواند مبلغ یا سند دریافتی از مستاجر را به دایره اجرا سپرده و دایره مذکور مبلغ و سند را به مستاجر تحویل نمی دهد تا دادگاه به دادخواست ضرر و زیان موجر و یا مطالبه بدهی ها حکم نماید. در صورت محکومیت مستاجر، طلب مالک از مبلغ مذکور کسر و مازاد به مستاجر مسترد می گردد. باید توجه داشت که حکم این ماده به جهت استثنایی بودن قواعد این قانون ، باید ویژه تخلیه در پایان مدت باشد و شامل تخلیه در زمان اجاره نشود.

 

4- حقوق و تکالیف مستاجر

در قانون روابط موجر و مستاجر 76 ، به دلیل این که قانون مدنی و توافق طرفین و شرایط این قانون حکومت دارد حقوق و تکالیف مستاجر از قبیل پرداخت اجاره بها ، خوداری از تعدی و تفریط ، تغییر ندادن مصرف مورد اجاره و انتقال به غیر تابع مقررات عمومی عقد اجاره می باشد. در مورد حق انتقال به غیر ، در این قانون در محل های کسب مانند محل های مسکونی اصل بر انتقال محل می باشد مگر این که در ضمن عقد، حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد( ماده 6 این قانون ).

 

5- موارد بطلان، فسخ و تخلیه عین مستاجره

1- موارد بطلان و فسخ عقد اجاره در قراردادهای مشمول این قانون تابع ضوابط و قواعدی است که در قانون مدنی آمده است.

2- در مواردی فسخ یا بطلان عقد اجاره تخلیه عین مستاجره منوط به تقدیم دادخواست، رسیدگی قضایی و صدور حکم می باشد اما در مواردی که مدت اجاره منقضی شده باشد به موجب ماده 3 این قانون ، بنا به تقاضای موجر تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.البته مطابق ماده 4 این قانون، در مواردی که موجر به هنگام عقد، سند تعهدآوری مثل چک و غیره از مستاجر دریافت کرده و یا این که مبالغی تحت عنوان ودیعه ، تضمین، قرض الحسنه و مشابه آن از مستاجر گرفته، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجراست.

3- مطابق ماده 5 این قانون ، چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

نکته 1 : دستور تخلیه موضوع ماده 3 قانون 76 رای محسوب نمی شود تا طبق مقررات آیین دادرسی مدنی قابل تجدیدنظر باشد و مستاجر در صورت ادعای حق می تواند اقامه دعوی نماید. در واقع دستور تخلیه اعم از این که مبنی بر رد یا قبول درخواست باشد چون حکم یا قرار تلقی نمی شود قابل تجدیدنظر نیست. همچنین هم رئیس حوزه قضایی و هم دادگاه مرجوع الیه حق صدور دستور تخلیه مورد اجاره را پس از انقضاء مدت دارد.( نظر مشورتی سال 79 و 80).

نکته 2 : هزینه دادرسی درخواست تخلیه مانند دعاوی غیرمالی باید پرداخت شود.( نظر مشورتی سال 79). همچنین صدور دستور تخلیه حکم تلقی نمی شود تا نیاز به صدور اجرائیه وپرداخت هزینه آن باشد.

نکته 3 : مرجع قضایی تنها در صورت انقضاء مدت اجاره می تواند براساس ماده 2 این قانون دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند و لذا چنانچه مستاجر در مدت اجاره تخلف نموده و موجر به لحاظ تخلف درخواست تخلیه نماید باید بر مبنای قانون مدنی و شرایط فی مابین عمل شود.( نظر مشورتی سال 81).

نکته 4 : در خصوص قانون روابط موجر و مستاجر 76 رعایت تشریفات دادرسی و دعوت طرفین و تشکیل جلسه صحیح نمی باشد( نظر مشورتی سال 80 ). عملا در محاکم و شورای حل اختلاف علاوه بر تنظیم تقاضا بر روی دادخواست ، طرفین دعوت و جلسه دادرسی تشکیل می شود.

نکته 5 : در صورتی که موجر به موجب قانون 76 با اجاره دادن محل کسب مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستاجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان قرض الحسنه دریافت داشته باید به مستاجر مسترد کند و مستاجر حق مطالبه سرقفلی را ندارد.(نظر مشورتی 80 ).

نکته 6 : هرگاه مطابق این قانون به موجب اجاره نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم شده مبلغی از طرف مستاجر به موجر داده شده باشد اما عنوان آن که قرض الحسنه است یا سرقفلی مسکوت مانده باشد و پس از انقضای مدت مستاجر ادعای سرقفلی بودن مبلغ و موجر ادعای قرض الحسنه بودن آن را بنماید در این صورت مورد از موارد مدعی و منکر است و چون مستاجر مدعی زاید است و ادعای بر خلاف اصل می نماید؛ چون اصل در دین، مطابقت دین با مبلغ دریافت شده می باشد؛ لذا او بایستی دلیل بیاورد. چنانچه نتوانست دلیل بیاورد حرف موجر با قسم ثابت است.( نظر قضات دادگستری قم سال 80 ).

نکته 7 : هرگاه موجر پس از انعقاد قرارداد اجاره و دریافت مبلغی به عنوان قرض الحسنه فوت نماید در صورتی که مدت اجاره منقضی شود و یکی از ورثه موجر تقاضای تخلیه ملک را نماید اولا باید تمام مبلغ مذکور را به مستاجر پرداخت نماید تا حق تقاضای تخلیه برای وی ایجاد شود نه به میزان سهم خود. ثانیا برای استرداد مبلغ به نسبت سهم سایر وراث می تواند به آنها مراجعه نماید.( نظر قضات قم سال 80 ).

 

6- سرقفلی

الف ) مفهوم و ماهیت سرقفلی

 برخلاف قانون سال 56 که از عنوان « حق کسب و پیشه و تجارت» نام برده است، قانون 76 از عنوان « سرقفلی استفاده نموده است به همین جهت برخی از حقوقدانان این دو عنوان را متفاوت می دانند و معتقدند که حق کسب و پیشه و تجارت مبلغی است که موجر پس از تخلیه به مستاجر می پردازد اما سرقفلی مبلغی است که موجر از ابتدا از مستاجر دریافت می کند. برخی دیگر از حقوقدانان نیز تفاوتی بین این دو عنوان قائل نیستند و معتقدند که این دو مفهوم یکی هستند. به هرحال بین این دو مفهوم تفاوت هایی وجود دارد به این ترتیب که :

1- در قانون 56 حق کسب و پیشه و تجارت ناشی از توافق طرفین عقد نمی باشد بلکه شرطی است که این قانون به قرارداد اجاره تحمیل می کند و توافق برخلاف آن باطل می باشد در حالی که در قانون 76 سرقفلی ناشی از قرارداد و مبتنی بر توافق طرفین عقد است.

2-  معیار و ملاک های تعیین بهای حق کسب و پیشه با سرقفلی متفاوت است مثلا یکی از این معیارها تعیین بهای حق کسب و پیشه بر اساس سنوات تصرف مستاجر است در حالی که در سرقفلی چنین نیست.

3- میزان و مقدار سرقفلی مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه قابل محاسبه و پیش بینی نیست.

4- حق سرقفلی قابل اسقاط است اما حق کسب و پیشه در عقد اجاره قابل اسقاط نیست.

5- حق سرقفلی قابل توقیف است اما حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.

6- حق سرقفلی قابل ضمان است اما حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.

7- حق سرقفلی قابل انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل انتقال به غیر نیست مگر در صورت صدور حکم بر تجویز انتقال منافع و یا ماذون بودن در انتقال به غیر.

8- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی شود اما حق کسب و پیشه با تخلف ساقط می شود.

9- حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط،توقیف، ضبط و ضمان است اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد.

قانونگذار مواد 6 تا 10 قانون روابط موجر و مستاجر 76  را به مفهوم سرقفلی اختصاص داده است که متاثر از نظر فقهای امامیه خصوصا نظرات امام خمینی می باشد. به نظر می رسد قانونگذار ما حق سرقفلی را به تبعیت از نظر فقهای امامیه ، نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک دانسته است و این امر از مواد 6 و 7 و 8 این قانون به راحتی قابل استنباط است. مطابق ماده 6 این قانون « هر گاه مالک ملک تجاری خود را واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد». مطابق تبصره 1 این ماده نیز « چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد». تبصره 2 این ماده می افزاید « در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد». مطابق ماده 10 این قانون « در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد».

ب ) موارد پرداخت سرقفلی

1- اگر مستاجر به مالک سرقفلی پرداخته باشد: مطابق ماده 6 این قانون « هر گاه مالک ملک تجاری خود را واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد». مطابق تبصره 1 این ماده نیز « چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد». بنابراین مطابق این قانون اگر در ضمن عقد اجاره ، مستاجر به مالک مبلغی به عنوان سرقفلی نداده باشد پس از خاتمه مدت و هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت. در حالی که مطابق قانون 56 ، اگر مستاجر سرقفلی نداده باشد پس از تخلیه می تواند حق کسب و پیشه و تجارت را مطالبه نماید.

2- انتقال حق سرقفلی به مستاجر : مطابق تبصره 2  ماده 6 این قانون « در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد».

3- اسقاط شروط ضمن عقد عدم تخلیه و عدم افزایش اجاره بها توسط مستاجر: مطابق ماده 7 این قانون « هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید».

4- اسقاط شرط ضمن عقد عدم واگذاری عین مستاجره به غیر مستاجر: مطابق ماده 8 این قانون « هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید».

 

ج ) موارد عدم پرداخت سرقفلی

با توجه به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 76 ، در سه مورد مستاجر حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت :

1- پس از خاتمه مدت اجاره : پس اگر ملک توسط مستاجر در اثنای مدت اجاره تخلیه شود دریافت سرقفلی جایز است ( ماده 6 ). لازم به ذکر است اگر مدت اجاره خاتمه یابد در برخی موارد امکان گرفتن سرقفلی وجود دارد: الف) در فرضی که مدت اجاره منقضی شده و موجر حق سرقفلی را به مستاجر انتقال داده است ( تبصره 2 ماده 6 ). ب ) در فرضی که مستاجر پس از پایان مدت اجاره حق بقای در ملک را دارد مستاجر می تواند در مقابل اسقاط حقوق خود سرقفلی دریافت کند( مواد 7 و 8 ).

2- اگر مستاجر به مالک سرقفلی نپرداخته باشد : حکم این بند در خصوص تخلیه مورد اجاره در اثنای مدت و همچنین در پایان مدت و وجود حق بقای در ملک برای مستاجر جاری نمی شود؛ چون در موارد یاد شده مستاجر علیرغم این که به مالک سرقفلی نداده ولی برای اسقاط حق خود می تواند سرقفلی بگیرد.

3- در صورتی که مستاجر حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد: منظور قانونگذار از حقوق ضمن عقد در ماده 9 این قانون روشن نیست و ابهام دارد.

نکته 1 : تبصره 2 ماده 6 این قانون مربوط به حالتی است که موجر علاوه بر اجاره دادن محل کسب و پیشه به مستاجر، حق کسب و پیشه را نیز به ایشان منتقل کرده است در حالی که ماده 9 این قانون مربوط به حالتی است که مستاجر سرقفلی به موجر نپرداخته است. به این ترتیب در حالت اول مستاجر مستحق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز است و در حالت دوم استحقاق مطالبه سرقفلی را ندارد. بنابراین تعارضی بین این دو حالت از قانون وجود ندارد و هر کدام در جای خود کاربرد دارد.( نظر مشورتی سال 80 ).

2- در خصوص این که اگر مستاجر به علت تخلف از عین مستاجره تخلیه شود آیا باید سرقفلی را به نرخ عادله روز بگیرد یا خیر اختلاف نظر وجود دارد برخی معتقدند که در صورت تخلیه به هرعلتی مطابق تبصر 2 ماده 6 انجام گیرد مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد اما برخی دیگر معتقدند که تنها پس از پایان مدت اجاره و تخلیه این حق برای مستاجر وجود دارد و در صورت تخلف فقط می تواند آنچه را که به عنوان سرقفلی داده است مطالبه نماید.